近期，房地產(chǎn)電商的討論不斷升溫，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)的影響逐步駛?cè)雽?shí)質(zhì)性階段，那么到底什么是房產(chǎn)電商?對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)、新房代理和二手房中介公司等不同行業(yè)參與者而言，房地產(chǎn)電商的意義和機(jī)會(huì)點(diǎn)是什么?

　　如何界定房產(chǎn)電商?

　　中國(guó)的房地產(chǎn)電商可以區(qū)分為三個(gè)層次：媒體電商、渠道電商和交易電商。第一，媒體電商是過去幾年普遍存在的形式，主要的代表是搜房、安居客、搜狐焦點(diǎn)等，其核心屬性是媒體，貨幣化模式是廣告，本質(zhì)是開發(fā)商和二手房中介公司的廣告平臺(tái)。

　　第二，渠道電商是近兩年特別是2014年迅速發(fā)展的一種新型電商，主要的代表是房多多、好屋中國(guó)、吉屋科技等，其本質(zhì)是渠道的整合，它們存在和發(fā)展的邏輯是傳統(tǒng)的新房代理渠道、二手房經(jīng)紀(jì)公司渠道極其分散，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的情況下，單一代理或中介公司都無法高效地完成買賣雙方的匹配，特別是在新房領(lǐng)域，只有把分散的渠道整合起來才能為開發(fā)商快速拓客、加速去化，同時(shí)整合之后的集中渠道才有能力向開發(fā)商拿到更多的優(yōu)惠以及更快的結(jié)傭。

　　第三，交易電商代表未來的模型，無論是新房還是二手房，房地產(chǎn)電商的終極目標(biāo)必須是最大限度地接近交易。事實(shí)上，也只有以交易為中心的電商才能真正意義上被稱之為電商。相比之下，無論是媒體，還是渠道整合，距離最終的交易都有一段路程，雖然都有效率的提升，但是它們都沒有真正意義上顛覆或取代傳統(tǒng)，而是使傳統(tǒng)更有效。然而，交易電商的未來一定是局部或徹底顛覆代理公司或中介公司的。目前看，初步具備交易電商雛形的典型代表是鏈家網(wǎng)、Q房網(wǎng)以及正在向交易轉(zhuǎn)型的搜房等。

　　房產(chǎn)電商的背后邏輯是什么?

　　房產(chǎn)電商之所以在2014年尤其是最近幾個(gè)月成為市場(chǎng)廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)，主要的市場(chǎng)邏輯在于：第一是互聯(lián)網(wǎng)的邏輯，目前中國(guó)正在經(jīng)歷有史以來最大的一次人口大遷移，這是從線下向線上的轉(zhuǎn)移，這個(gè)大浪潮會(huì)重塑不同領(lǐng)域的商業(yè)邏輯。更為突出的是，中國(guó)手機(jī)用戶已達(dá)5.27億，超過PC用戶5.11億，中國(guó)是一個(gè)典型的手機(jī)用戶超越PC用戶的國(guó)家，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國(guó)。這里的直接影響就是人們買房、賣房交易決策的第一步都是從互聯(lián)網(wǎng)，特別是從手機(jī)端開始的，傳統(tǒng)的紙媒、售樓處、中介門店在信息獲取和信息處理方面的作用已經(jīng)被弱化。

　　第二是市場(chǎng)的邏輯，一方面，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)過渡，通過互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)最大限度的房源曝光，吸引潛在買家顯得比以往任何時(shí)候都要更為重要，人們?cè)谑蹣翘幧钜古懦砷L(zhǎng)龍買房的階段已經(jīng)一去不返，開發(fā)商需要尋找更有效的渠道、更大的用戶平臺(tái)尋找買家。

　　另一方面，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步從新房主導(dǎo)向二手房主導(dǎo)的階段過渡，一線城市如北京、上海和深圳都已經(jīng)是二手房主導(dǎo)的市場(chǎng)，二線城市的舊城區(qū)或核心區(qū)同樣如此，二手房交易信息更加不透明、交易流程更加復(fù)雜，這些都是互聯(lián)網(wǎng)可以發(fā)揮作用的地方。從這個(gè)角度看，未來的房地產(chǎn)電商平臺(tái)一定是二手房交易撮合平臺(tái)，所以我們會(huì)看到新房電商將會(huì)加大在二手房市場(chǎng)的布局。

　　作為非標(biāo)準(zhǔn)化商品有何不同?

　　通常來看，房地產(chǎn)的本地化和非標(biāo)準(zhǔn)化屬性決定了房產(chǎn)電商和其它電商存在很大的不同，互聯(lián)網(wǎng)在履行房地產(chǎn)交易時(shí)，也存在一定局限及瓶頸，那么到底互聯(lián)網(wǎng)能在多大程度上改造這個(gè)傳統(tǒng)?

　　關(guān)于這一點(diǎn)，我們可以從正、反兩個(gè)角度來看：第一，房屋交易具有頻率低、交易額大以及本地化、非標(biāo)準(zhǔn)化、高度復(fù)雜和信息密集等特征，這使得它明顯不同于一般的商品交易。例如，無論信息平臺(tái)多么完備，人們都不太可能直接在線上下單付錢，最多會(huì)形成交易的意向，交易撮合、看房、簽約等環(huán)節(jié)都無法減少直至杜絕銷售人員或經(jīng)紀(jì)人的參與。從這個(gè)角度看，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)交易的改變一定是緩慢的，房地產(chǎn)電商平臺(tái)一定是重資產(chǎn)的。

　　第二，相反來看，正是基于這樣的特征，未來的房地產(chǎn)交易撮合平臺(tái)的價(jià)值更大，更重要的是，一旦形成壟斷，便難以被撼動(dòng)，“護(hù)城河”足夠深。可以預(yù)計(jì)，未來3~5年一定會(huì)出現(xiàn)一個(gè)或幾個(gè)大型的區(qū)域性房地產(chǎn)交易平臺(tái)，它不僅提供信息、撮合交易，而且還會(huì)提供以交易為中心的金融服務(wù)等。

　　傳統(tǒng)中介公司如何向互聯(lián)網(wǎng)公司轉(zhuǎn)型?

　　對(duì)這個(gè)問題要做一個(gè)區(qū)分：傳統(tǒng)中介公司之間的區(qū)別是十分明顯的，從規(guī)模上看，有大型經(jīng)紀(jì)公司，如鏈家在北京市場(chǎng)的門店就超過1000家，布局的幾個(gè)二線城市，門店數(shù)量幾乎都在100家以上，市占率都是第一或第二。相反，有的本地中小型經(jīng)紀(jì)公司，門店只有幾十家，還包括很多的夫妻老店。從模式上看，既有大型的直營(yíng)連鎖公司，還有特許加盟公司。對(duì)于不同規(guī)模、不同模式的經(jīng)紀(jì)公司而言，如何向互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型本質(zhì)是一個(gè)差別非常大的問題。

　　第一，對(duì)于大規(guī)模的，以直營(yíng)連鎖為主的公司，鏈家是最典型的代表。以北京為例，鏈家已經(jīng)擁有50%的市場(chǎng)份額、80%以上的房源份額，在這種情況下，鏈家向互聯(lián)網(wǎng)的轉(zhuǎn)型便具有相當(dāng)穩(wěn)固的線下基礎(chǔ)，目前鏈家網(wǎng)在北京市場(chǎng)所能提供的流量或客源占比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出搜房，可以預(yù)計(jì)，鏈家網(wǎng)在北京的影響力還將逐步加大。對(duì)于鏈家而言，所謂轉(zhuǎn)型，真正的問題是鏈家網(wǎng)要不要開放?線下要不要從直營(yíng)變成加盟，從重資產(chǎn)變成輕資產(chǎn)。

　　第二，對(duì)于中小型經(jīng)紀(jì)公司，幾乎不可能轉(zhuǎn)型，也沒有能力轉(zhuǎn)型，因?yàn)槭袌?chǎng)規(guī)模不夠大，房源不夠多，門店覆蓋度不夠廣，品牌影響也只限于部分社區(qū)，向互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型沒有意義，線上沒有網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，線下沒有規(guī)模效應(yīng)。它們的未來非常有壓力，而且可能是壓力最大的。

　　第三，傳統(tǒng)大型加盟公司轉(zhuǎn)型是最復(fù)雜的，對(duì)于它們而言，既需要加強(qiáng)線上，也需要加強(qiáng)對(duì)經(jīng)紀(jì)人的管控，還需要加大ERP系統(tǒng)的投入，這個(gè)系統(tǒng)是一切經(jīng)紀(jì)公司的內(nèi)容，它不單純是一個(gè)工具，或一個(gè)功能，一個(gè)簡(jiǎn)單的房源、客源或客戶關(guān)系管理系統(tǒng)，本質(zhì)上是一個(gè)生態(tài)圈。生態(tài)圈的建立不僅需要有技術(shù)支撐和流程優(yōu)勢(shì)，更需要有強(qiáng)有力的執(zhí)行，而執(zhí)行靠什么?靠的是人事權(quán)、嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲機(jī)制等，這些都是現(xiàn)有加盟公司所不具備的，它們甚至連經(jīng)紀(jì)人的培訓(xùn)系統(tǒng)都不完善，如何轉(zhuǎn)型，挑戰(zhàn)很大。