房地產(chǎn)市場的火爆和鏈家金融風(fēng)險事件，讓樓市配資正式進(jìn)入公眾視野。然而，股票配資投機(jī)最后造成的嚴(yán)重?fù)p失仍記憶猶新，在中國金融體系風(fēng)險逐漸上升的情況下，互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新的“灰色地帶”監(jiān)管需要更加堅決了。

　　監(jiān)管圍堵首付貸等涉房互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品

　　根據(jù)彭博報道，監(jiān)管部門將打擊部分中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺等發(fā)放用于購房首付款的貸款的行為。要采取措施規(guī)范場外首付貸配資問題。

　　首付貸，是指金融機(jī)構(gòu)為無法支付全額首付款的客戶提供的用于首付的貸款。首付貸的資金或者來自于地產(chǎn)商、地產(chǎn)中介，或者來自于P2P平臺、小貸公司，資金來自于銀行體系以外，成本也高于銀行渠道。

　　近期媒體頻繁報道，央行等監(jiān)管部門密切關(guān)注個人住房貸款風(fēng)險，尤其是警惕暗暗生長的“首付貸”。南方都市報消息稱，目前廣東相關(guān)監(jiān)管部門已經(jīng)通過各種方式在摸底首付貸的情況，銀行確實已經(jīng)于2月份對此進(jìn)行窗口指導(dǎo)，做好房屋貸款的風(fēng)險管理，銀行對住房貸款申請嚴(yán)格審查。

　　一位國有大行高管對新浪財經(jīng)表示，目前該行還沒有收到監(jiān)管部門相關(guān)文件，不過估計很快就會來了。該高管坦言，類似的風(fēng)險業(yè)務(wù)是應(yīng)該管了，關(guān)鍵是要管那些配資的中介機(jī)構(gòu)。

　　目前市面上，包括安好房、搜易貸、廣州e貸等多家互聯(lián)網(wǎng)金融平臺均推出了專為購買房屋首付資金不足的購房者提供貸款的首付貸產(chǎn)品。根據(jù)相關(guān)介紹，在無抵押貸款的情況下，“首付貸”最低可貸1萬元，最高可以貸到房屋總價的20%，而在部分互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，其流程是，平臺把“首付貸”包裝成年化收益率8%至12%的P2P產(chǎn)品，然后對外發(fā)售。

　　首付貸已“成功”吸引到監(jiān)管注意。華泰證券研報認(rèn)為，首付貸的出現(xiàn)早在幾年前已經(jīng)開始，而房價是在2015年才開始上漲，且此前并沒有首付貸的流行，所以房價的上漲有其基本面的貨幣原因。人民銀行深圳中心支行的數(shù)據(jù)顯示，2015年全年，新發(fā)放個人住房貸款3408億元，增長2.1倍。更值得關(guān)注的是，深圳按揭平均成數(shù)高，2015年12月份達(dá)到65%，遠(yuǎn)高于“北上廣”三市，同比高3.2個百分點，與70%的最高貸款成數(shù)限制相差僅5個百分點，將貸款杠桿幾乎利用到了極致。

　　首付貸三種模式暗藏風(fēng)險

　　首付貸可以幫助一些暫時不能買房的人湊齊首付，但其杠桿不斷放大的風(fēng)險也被關(guān)注。按房貸首付20%來計算，一般購房者的杠桿是5倍，但如果通過首付貸來湊齊首付，杠桿則放到了10倍。

　　從提供服務(wù)的方式來說，目前這類產(chǎn)品一般以三種模式產(chǎn)生服務(wù)。

　　模式一：中介自營

　　地產(chǎn)中介自營平臺如搜房、鏈家、世聯(lián)行等，放貸范圍基本是自己樓盤或有合作的地產(chǎn)商。在這種模式下，地產(chǎn)商或中介機(jī)構(gòu)對這些樓盤信息比較熟悉，客戶的貸款或相關(guān)手續(xù)可能還會通過樓盤售樓處或者地產(chǎn)中介，他們對客戶的各種情況也會比較了解。不過，大部分中介機(jī)構(gòu)提供的這類“首付貸”，其后端所對應(yīng)的是相應(yīng)的理財產(chǎn)品，并不完全是平臺的自有資金，如搜房控股旗下的房天下、世聯(lián)行旗下的“世聯(lián)集金”等都有相對應(yīng)的理財產(chǎn)品推出。

　　這種模式的風(fēng)控由中介和地產(chǎn)商自身把握，不過基于其平臺的數(shù)據(jù)和對借款人情況的把控，操作起來會相對容易，但是有時也難以避免一些道德風(fēng)險。

　　模式二：合作模式

　　一些地產(chǎn)商和中介與第三方機(jī)構(gòu)合作提供這類服務(wù)，這種模式和自營模式類似，都由地產(chǎn)商或中介主導(dǎo)，其在為客戶提供服務(wù)的同時，還可向客戶推薦產(chǎn)品。該模式與自營模式并無本質(zhì)不同，兩者的差別在于，這種模式的資金來源和風(fēng)控都是由第三方提供。一些互聯(lián)網(wǎng)金融平臺開展的首付貸業(yè)務(wù)即采用該模式。

　　在這種模式中，放款和風(fēng)控都在第三方機(jī)構(gòu)的手上，他們需要進(jìn)行資料收集，了解客戶的情況，同樣面臨業(yè)務(wù)人員的道德風(fēng)險，更加考驗平臺的風(fēng)控能力。

　　模式三：第三方平臺獨立貸款

　　相比前兩種，這種模式可能并沒有限定樓盤，用戶可以有更多的選擇。但失去樓盤的信息和資金用途的考量，對平臺的風(fēng)控要求也就更高。不過即使不和樓盤合作，第三方平臺也會做一些其他的審核和考量，比如深圳一家提供首付貸產(chǎn)品的P2P平臺就選擇以核心企業(yè)出發(fā)，圍繞企業(yè)的員工來放貸，核心企業(yè)進(jìn)行基本的資質(zhì)審核和擔(dān)保，同時，平臺也會對樓盤進(jìn)行審核，同時會有專人跟進(jìn)，保證資金不被挪用。

　　變相“零首付”屬違規(guī)產(chǎn)品

　　中國社會科學(xué)院金融所銀行研究室主任曾剛對新浪財經(jīng)表示，首付貸產(chǎn)品本身來說就是不合規(guī)的，從信貸角度來說，貸款是有專項用途的，通常有嚴(yán)格限制。銀行一般不允許消費(fèi)貸款跟首付款一樣用在首付上，一些不在監(jiān)管范圍的非正規(guī)的機(jī)構(gòu)開展的相關(guān)業(yè)務(wù)屬于灰色地帶，而正規(guī)金融機(jī)構(gòu)來做的是屬于違規(guī)的。

　　首付貸產(chǎn)品風(fēng)險主要可以從微觀和宏觀兩方面來看，微觀層面對于銀行而言，首付貸實際把銀行貸款門檻降低了，首付實際是銀行篩選貸款對象的門檻。一方面可以控制銀行的杠桿，因為首付高低對杠桿高低有影響，另一方面是篩選機(jī)制，把收入過低風(fēng)險比較高的貸款對象排除在外。

　　而首付貸產(chǎn)品的出現(xiàn)，把貸款變成了零首付，類似于美國次貸，把首付門檻作用消除掉了，因此在銀行把貸款發(fā)放給不具備還款能力的人時，就可能出現(xiàn)潛在風(fēng)險，貸款進(jìn)入投機(jī)者手中。

　　同時，銀行根據(jù)房子本身價格做評估進(jìn)行放貸，因此銀行貸出去的錢還是比房子本身價值低，因此銀行角度來講，有房子抵押權(quán)的情況下并不擔(dān)心對方違約，而由此就會帶來宏觀問題，房子抵押保護(hù)造成的貸款發(fā)放過度，可能導(dǎo)致房價泡沫顯性化，當(dāng)房價出現(xiàn)大幅下跌時，及時有抵押也可能造成損失，房地產(chǎn)泡沫破裂。

　　此外，還會造成一定的社會影響，配資行為把很多沒有能力買房、炒房的人，拉進(jìn)到了房地產(chǎn)市場當(dāng)中，如果出現(xiàn)波動，可能跟去年股市配資差不多，不具有這種能力的人，可能會遭受比較大的損失。

　　未來應(yīng)強(qiáng)化監(jiān)管 互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新減速慢行

　　曾剛認(rèn)為，未來應(yīng)該強(qiáng)化監(jiān)管，這是防風(fēng)險、防杠桿的重要手段，未來要更加嚴(yán)格，該禁止禁止，該取締的取締。原則上來講，銀行要加強(qiáng)貸款審慎嚴(yán)謹(jǐn)，評價借款人償付能力，堅持貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)。

　　另一方面，建議從監(jiān)管的角度，互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新灰色地帶應(yīng)該盡可能限制，不應(yīng)該進(jìn)行投機(jī)炒作，投機(jī)炒作的意義不大，反而負(fù)面影響較多。目前，金融體系風(fēng)險上升的階段下，要守住系統(tǒng)性風(fēng)險底線，對此類互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新，在監(jiān)管措施上要更有效，使其往更合理的方向發(fā)展。