摘要：如果政府不是真心地抑制資產(chǎn)泡沫，不是用稅收政策去除房地產(chǎn)的投資功能或賺錢效應(yīng)，不是用信貸政策遏制房地產(chǎn)的投機(jī)炒作，而是讓房?jī)r(jià)穩(wěn)定或上漲，那么房地產(chǎn)開發(fā)商就有動(dòng)力來(lái)推高地價(jià)。這才是當(dāng)前地王頻出的關(guān)鍵。

　　盡管最近中央政治局會(huì)議明確指出，下半年主要經(jīng)濟(jì)工作要抑制資產(chǎn)泡沫，防范金融市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。這是完全對(duì)的。對(duì)此，我早就指出，就當(dāng)前的市場(chǎng)情況來(lái)看，抑制資產(chǎn)泡沫基本上是抑制房地產(chǎn)泡沫，因?yàn)闊o(wú)論是中國(guó)股市，還是中國(guó)債券市場(chǎng)及影子銀行，盡管有些市場(chǎng)也存在資產(chǎn)泡沫，但無(wú)論是其泡沫的規(guī)模及泡沫的程度都遠(yuǎn)低房地產(chǎn)泡沫。所以中國(guó)當(dāng)前抑制資產(chǎn)泡沫當(dāng)然是抑制房地產(chǎn)泡沫了。

　　所以，盡管這次中央政治局會(huì)議沒有對(duì)資產(chǎn)泡沫明確界定或具體指向，但如南京、蘇州、合肥、廈門等城市陸續(xù)推出房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，希望以此來(lái)遏制這些城市的房?jī)r(jià)瘋狂上漲，及這些城市巨大的房地產(chǎn)泡沫。其實(shí)就是對(duì)中央政治會(huì)議要求的反映。但是無(wú)論是3-4月份一線城市推出的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，還是最近這些二線城市推出房地產(chǎn)宏觀政策，多以是些不痛不癢地對(duì)房?jī)r(jià)抑制很難起到作用的政策。有人甚至認(rèn)為，這些城市推出的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策只不過是政府的饑餓營(yíng)銷策略。這些政策不僅不能遏制房?jī)r(jià)過快上漲，反之是推高房?jī)r(jià)另外一種方式。也正如我早些時(shí)候把指出的，這些城市所推出的抑制資產(chǎn)泡沫的政策基本上是假的，只是出臺(tái)給中央政府及老百姓看的。不過，中央政府對(duì)這些的政策也是采取默許的態(tài)度。

　　作為一個(gè)以投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)政府的房地產(chǎn)政策傾向只是假惺惺地出臺(tái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，而不是從實(shí)質(zhì)上來(lái)抑制資產(chǎn)泡沫，以及這些政策的出臺(tái)只是讓市場(chǎng)及房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為政府不愿意讓房?jī)r(jià)下降，并形成中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)下降的預(yù)期，反之對(duì)于一線城市及部分二線城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)只會(huì)穩(wěn)定及上漲。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期這些城市的房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，他們當(dāng)然有動(dòng)力進(jìn)入這些城市拍買土地，并進(jìn)一步推高土地的價(jià)格而打造這些城市的新地王。

　　正是在這種房地產(chǎn)政策的傾向下，國(guó)內(nèi)的土地市場(chǎng)還在繼續(xù)瘋狂，8月17日上海賣地內(nèi)誕生了國(guó)內(nèi)史上最貴的地王。上海昨日誕生的全國(guó)新地王，是上海靜安中興社區(qū)，位處市中心，緊鄰地鐵8號(hào)線，陸家嘴、人民廣場(chǎng)等都在其3公里范圍內(nèi)。這也是上海市12年來(lái)，同內(nèi)環(huán)內(nèi)第一次賣出住宅土地，最終成交價(jià)格110.1億元，每平方米樓面價(jià)格為100,315元，溢價(jià)率為139%，扣除商業(yè)配套及配建保障房，實(shí)際每平方米樓面價(jià)格約11萬(wàn)元。單價(jià)及總價(jià)都打破了中國(guó)土地成交紀(jì)錄，成為全國(guó)新地王。有人甚至推算出，該項(xiàng)目未來(lái)保本將達(dá)每平方米15萬(wàn)元。

　　有分析認(rèn)為，中國(guó)這些城市為何會(huì)地王頻出，最為重要的原因是由于貨幣政策寬松，當(dāng)前市場(chǎng)的錢太多，而這泛濫的流動(dòng)性找不到好的投資機(jī)會(huì)，只好買地進(jìn)入房地產(chǎn)。因?yàn)椋�在中�?guó)只有從事房地產(chǎn)才是一本萬(wàn)利的生意。十幾年就是如此。即使當(dāng)前銀行控制信貸資金用于買地，但是目前房地產(chǎn)開發(fā)商手上存在大把大把的錢，根本就不擔(dān)心資金不足，所擔(dān)心的是有沒有好的投資項(xiàng)目。在這種情況下，國(guó)內(nèi)企業(yè)搶購(gòu)?fù)恋赝聘叩貎r(jià)也是必然。由此，國(guó)內(nèi)官方媒體就得出一個(gè)結(jié)論。即當(dāng)前樓價(jià)上漲的一個(gè)重要原因在于地價(jià)上漲，而地價(jià)上漲的極端例子就是地王頻出。這樣房?jī)r(jià)自然也就推高了。

　　但是，這些推論及結(jié)論都是錯(cuò)誤的。正因?yàn)橛羞@樣的錯(cuò)誤的結(jié)論，當(dāng)前一些地方政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策也就有了正當(dāng)?shù)睦碛伞＜串?dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格過高，房地產(chǎn)泡沫之所以大，就是住房供求失衡，而住房供求失衡就在于土地的供應(yīng)過少，所生產(chǎn)的住房不能夠滿足市場(chǎng)的需求。因此，只要大量地增加土地供給，不僅可能讓土地的價(jià)格會(huì)下降，地王消失，也讓這些城市房?jī)r(jià)下降或穩(wěn)定。

　　其實(shí)，當(dāng)前這些城市的地王頻現(xiàn)，并非寬松的貨幣政策大量的錢流入房地產(chǎn)開發(fā)商手上，也不是房地產(chǎn)開發(fā)商上的錢太多要去搶土地，并以此來(lái)推高地價(jià)，而核心的問題是房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期這些城市的房?jī)r(jià)還會(huì)上漲。只要房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期這些城市的房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，預(yù)期政府不會(huì)讓房?jī)r(jià)下跌，房地產(chǎn)開發(fā)商就有動(dòng)力涌入這些市場(chǎng)拍買土地，并把土地的價(jià)格不斷推高。還有，就當(dāng)前中國(guó)的住房?jī)r(jià)格來(lái)說(shuō)，從來(lái)都不是由成本定價(jià)，從來(lái)都不是由于土地價(jià)格高了房?jī)r(jià)會(huì)隨之高，如果中國(guó)的住房是成本定價(jià)，中國(guó)不少城市的房?jī)r(jià)豈能會(huì)高到這種程度?

　　而房?jī)r(jià)的過高，或房?jī)r(jià)瘋狂上漲，完全是政府房地產(chǎn)政策讓中國(guó)住房成了一個(gè)金融賺錢工具的結(jié)果，并以信貸過度擴(kuò)張的高杠桿讓住房投資者涌入的結(jié)果。從今年上半年及7月份信貸增長(zhǎng)及流向的情況來(lái)看，7月份的銀行信貸基本上通過個(gè)人住房按揭貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在這種情況下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格豈能不推高?但地方政府的房地產(chǎn)宏觀政策想抑制房地產(chǎn)泡沫，不是從去杠桿入手，而是采取起不作用的限購(gòu)政策，這當(dāng)然意味著地方政府并不愿意來(lái)抑制房地產(chǎn)泡沫，也沒有愿意降低房?jī)r(jià)。在這種情況下，市場(chǎng)及房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)然會(huì)預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)還是會(huì)上漲，至于不會(huì)下跌。既然這些城市的房?jī)r(jià)未來(lái)還會(huì)上漲，房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)然有動(dòng)力涌入這些城市的土地市場(chǎng)并推高地價(jià)了。

　　所以，如果政府不是真心地抑制資產(chǎn)泡沫，不是用稅收政策去除房地產(chǎn)的投資功能或賺錢效應(yīng)，不是用信貸政策遏制房地產(chǎn)的投機(jī)炒作，而是讓房?jī)r(jià)穩(wěn)定或上漲，那么房地產(chǎn)開發(fā)商就有動(dòng)力來(lái)推高地價(jià)。這才是當(dāng)前地王頻出的關(guān)鍵。